Po kilku latach wzrostów cen warszawski rynek nieruchomości w 2025 roku wchodzi w fazę wyraźnej stabilizacji. Po rekordowych wynikach z końcówki 2024 roku, gdy średnie ceny mieszkań w stolicy przekroczyły 17 000 zł za metr kwadratowy, rynek wyhamował. Dane z pierwszej połowy 2025 roku potwierdzają, że zamiast gwałtownych wzrostów, nadszedł czas umiarkowanych korekt i równowagi.
Symboliczne spadki i stabilizacja rynku
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie w pierwszym kwartale 2025 roku wyniosły 16 928 zł/m², co oznacza niewielki spadek wobec końcówki 2024 roku (17 032 zł/m²). W kolejnym kwartale odnotowano dalsze, lecz minimalne obniżenie do poziomu 16 809 zł/m². W skali roku oznacza to wzrost o 4,1%. Znacznie wolniejszy niż w poprzednich latach, gdy dynamika przekraczała często 10% rocznie. Tym samym stolica wchodzi w etap rynkowej równowagi. Popyt i podaż zaczynają się bilansować, a inwestorzy coraz ostrożniej podchodzą do zakupów inwestycyjnych, skupiając się raczej na nieruchomościach o stabilnej wartości niż na spekulacyjnych zyskach.
Wyraźne zróżnicowanie między dzielnicami
Na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego w 2025 roku wynosi 16 799 zł, co pokazuje utrzymanie wysokiego poziomu, ale bez dalszych wzrostów. Najdroższe pozostają prestiżowe lokalizacje: Śródmieście (24 667 zł/m²), Powiśle (23 390 zł/m²) oraz Odolany (22 809 zł/m²). Po przeciwnej stronie cenowej skali znajdują się Białołęka (13 002 zł/m²), Targówek (14 999 zł/m²) i Ursynów (15 312 zł/m²). Zauważalna jest różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, która sięga obecnie około 23% (3 500 zł/m²). Oznacza to, że kupujący mają coraz większe pole do negocjacji. W skali roku największe wzrosty cen zanotowano na Włochach i Targówku (ponad 20%), podczas gdy stabilność zachowały m.in. Wilanów i Żoliborz.
Deweloperzy dostosowują się do nowych realiów
Nowe inwestycje mieszkaniowe w Warszawie oferowane są obecnie w średniej cenie 17 671 zł/m². To poziom utrzymujący się bez większych zmian od kilku miesięcy. W drugim kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna spadła do 17 522 zł/m², czyli o ponad 3% mniej niż kwartał wcześniej. Deweloperzy coraz częściej korygują ofertę, dostosowując się do zmieniających się warunków rynkowych. Ceny nowych lokali wprowadzanych po raz pierwszy spadły nawet o 10%, co ma zachęcić kupujących. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się mieszkania o powierzchni 40–59 m², a w ofercie warszawskich deweloperów pozostaje obecnie ponad 17 tysięcy dostępnych lokali.
Ceny domów stabilne
Ceny domów jednorodzinnych w stolicy wahają się od 10 500 zł/m² w dzielnicach peryferyjnych po nawet 30 000 zł/m² w Śródmieściu i na Mokotowie. Średnia dla całej Warszawy to około 15 000 zł/m². O 6% więcej niż rok wcześniej. W segmencie pierwotnym ceny domów są podobne i wynoszą około 11 500–12 000 zł/m². Nowa zabudowa jednorodzinna rozwija się głównie na obrzeżach miasta, gdzie dostępne są większe działki i niższe koszty inwestycji.