Warszawski rynek mieszkań wchodzi w 2026 rok w zaskakująco dobrej formie. Po latach sporych wzrostów i zakupowej gorączki przyszedł moment większej równowagi. Ceny wciąż rosną, ale już bez gwałtownych skoków, a kupujący mają realny wybór. Czy stolica właśnie osiągnęła punkt, w którym rynek zaczyna działać spokojniej i bardziej przewidywalnie?
Duża oferta i wyraźne różnice cenowe
Na koniec 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosiła około 18,4 tys. zł za metr kwadratowy. To wzrost o 6 proc. rok do roku, czyli ponad tysiąc złotych nominalnie, ale tempo podwyżek jest znacznie bardziej umiarkowane niż w poprzednich latach. Rynek pierwotny pozostaje aktywny, a deweloperzy mają w ofercie blisko 14,6 tys. mieszkań, więcej niż rok wcześniej.
Największy wybór nowych lokali czeka na kupujących na Białołęce oraz na Mokotowie. Z kolei pod względem cen niezmiennie wyróżnia się Wola, gdzie średnia stawka sięga nawet 35 tys. zł za metr. Wysokie ceny utrzymują się także w Śródmieściu, na Ochocie i Żoliborzu. Po drugiej stronie są dzielnice prawobrzeżne, np. Wawer czy Rembertów, gdzie metr kosztuje około 13,5 tys. zł. Różnice są więc znaczące i pozwalają dopasować wybór do budżetu.
Co ciekawe, przeciętny metraż nowych mieszkań zmniejszył się w ostatnich dwóch latach z 59 do niespełna 55 mkw. To efekt dostosowania oferty do możliwości finansowych kupujących, którzy częściej wybierają mniejsze, ale lepiej zlokalizowane lokale.
Sprzedaż trzyma się mocno
W całym 2025 roku nabywców znalazło około 13,1 tys. mieszkań z rynku pierwotnego. To wynik o 13 proc. lepszy niż rok wcześniej, choć wciąż niższy niż w rekordowym 2023 roku. Największa liczba transakcji przypadła na czwarty kwartał, co może świadczyć o stopniowym powrocie zaufania do rynku.
Czas wyprzedaży oferty wyniósł pod koniec roku 3,7 kwartału, czyli nieco poniżej poziomu uznawanego za optymalny. Przez wiele miesięcy stolica mieściła się w przedziale równowagi popytu i podaży, co oznacza, że ani kupujący, ani sprzedający nie mieli wyraźnej przewagi. Rynek wtórny zachowuje się nieco inaczej. Średnia cena mieszkania z drugiej ręki utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 18,4 tys. zł za metr, a w skali roku odnotowano symboliczny spadek o 0,5 proc.
W najbardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Śródmieście, ceny mieszkań używanych przekraczają 23 tys. zł za metr. Z kolei w Rembertowie czy na Białołęce są wyraźnie niższe, co przyciąga osoby szukające tańszej alternatywy.
Najem i mieszkania społeczne
Rynek najmu również pokazuje ciekawe sygnały. Średnia stawka czynszu w Warszawie spadła do około 5 tys. zł miesięcznie, czyli o 2 proc. mniej niż rok wcześniej. W ofercie było pod koniec roku niemal 6 tys. ogłoszeń. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe w przedziale do 3–3,5 tys. zł.
Rozwojowi najmu sprzyja rosnąca liczba turystów i dobra ocena miasta przez odwiedzających. Stolica przyciąga zarówno studentów, jak i pracowników z innych regionów, co stabilizuje popyt. Jednocześnie zasób mieszkaniowy powiększają towarzystwa budownictwa społecznego oraz miasto, które dysponuje ponad 80 tys. lokali komunalnych. Nowe inwestycje TBS powstają m.in. na Woli i Pradze.
Warszawski rynek mieszkaniowy wygląda dziś dojrzale. Nie ma już atmosfery pośpiechu, ale nie ma też zastoju. Duża oferta, wyraźne różnice cenowe między dzielnicami i stabilny popyt sprawiają, że możliwości jest sporo. Kluczowe pozostaje jedno pytanie: czy przy obecnych cenach to wciąż dobry moment na zakup, czy lepiej jeszcze chwilę poczekać?